拿地却遇严调控 安徽房企文一集团变招“过冬”

发布时间:2016-12-14 14:46:08

来源:每日经济新闻

分类:行业动态

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9月30日之前的那段日子,对在合肥有项目的开发商来说,是一年内最美好的时光。合肥市场上一房难求,买房资格甚至需要付出额外成本方能取得。然而,10月2日晚上9点左右,合肥市政府发布楼市调控新措施,市场成交的量与价同时发生变化。最严调控政策之下,这个2016年房价上涨最快的城市开始出现下跌,开盘去化不力,甚至出现项目开盘即亏本的“怪相”。

据相关的数据,调控之后的第一个月,合肥新建商品住宅成交43.98万平方米,创下49个月的低点,环比下跌63%;房价在上涨13个月后,出现了下跌至12791元/平方米,环比跌5%。

合肥房地产市场此前的火热,也吸引了包括万科、恒大、华润、万达、碧桂园等大型房企争相入驻,然而,合肥市场当之无愧的老大依然是从合肥东边小县城崛起的文一地产。

今年7月发布的《2016年上半年中国房地产企业销售100》排行榜显示,文一地产以128亿元销售额位居54位,再创安徽房企销售额首位。

据相关机构数据显示,文一地产在合肥拥有近30个项目,这几乎是万达、恒大和碧桂园在合肥项目的总和。在土地市场竞争最为激烈的2015年和2016年,文一地产在合肥市场依然收获18宗土地,其中不乏多宗高价地。

当楼市风云突变,这些高价地如何快速变现,则成为房企们必须思考的问题。文一地产也不能置身事外,其不得不改变多个项目的原有开发节奏。然而,这家迈进全国50强的房企,重仓的城市也是合肥,处在调控风暴眼的文一地产,成为市场关注的焦点。

外界的熙攘之中,文一地产长久以来不惜高价拿地,并将“快”视为圭臬的高周转模式是否能够得以维继并无确切答案,值得注意的是,在接受记者采访时,文一地产高管用“过冬”来形容接下来的2016年,并表示公司已经储备粮草,谋划应对措施。

●困境:当高价地遇到最严调控

最严调控之下,合肥这个中国房价上涨最快的城市房价开始下跌,开盘去化不力,甚至有开发商开盘即亏本。

合肥对楼市“动真格”之举开始奏效。11月30,合肥迎来首场“限价”土拍,约90家房企鏖战8宗地,最终两宗土地触及政府设置高价格,以摇号产生竞得者。

《每日经济新闻》记者从合肥国土局网站了解,当日竞拍的6宗限价地块后期需保证房源售价不能高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目高明码标价备案价格。

土地高价则为地块所在区域历史高成交价,即已成交的高价格。以蜀山区为例,政府给出的高限价折合楼板单价为22103元,与今年6月葛洲坝地产竞得的楼板单价21550元地块基本持平。

“限价”在降低地价的同时,也将昔日的“地王”留在高点。据《安徽商报》报道,合肥市对备案价格低于本区域内同品质、同类型房源明码标价平均备案价格的项目,开设绿色通道,即报即办,加快市场供应;若申请备案价在平均备案价与高备案价之间,将“指导企业科学合理制定价格”。

11月下旬,《每日经济新闻》记者就新的备案规则致电合肥物价局,工作人员表示,新的备案项目价格不得高于所在区域已存在的高价格,此举意味着政府给房价设置了一道红线。以滨湖为例,目前该区域高备案价价格为19899元/平方米,高于该价格的项目无法进入销售环节。

“限价”对文一地产的影响不用言说。2015年12月,文一地产竞得滨湖BH2015-05-A地块,成为当年单价“地王”,豪门金地项目由此诞生。

文一地产试图通过产品升级获得更多的溢价,其一位不愿具名的高管向记者透露,该项目成型之前,参观了很多豪宅项目并进行比对和参考,重新打造项目的物业,用材、户型甚至是景观。

合肥房管局网站显示,豪门金地项目的高层住宅均价在2.2万元/平方米左右,而距离该项目不远的合肥云谷高层住宅均价约1.35万元/平方米,洋房为1.7万元/平方米左右。

今年3月,文一地产76.89亿元竞得滨湖总价“地王”,该地块住宅部分楼板单价约1.9万元,而目前合肥物价局给对滨湖新房设置的价格红线为1.99万元/平方米。

如果按政府的指导价格定价,开盘即亏损。文一地产高管向记者表示,受限购影响较大的豪门金地降价空间不大,主要是因为该项目地价高于周边项目,文一应对策略为拉长销售周期。

据相关机构数据显示,目前,文一地产在合肥拥有近30个项目,这几乎是万达、恒大和碧桂园在合肥项目的总和。

据《每日经济新闻》记者不完全统计,2015年和2016年,文一地产在合肥公开土地市场分别竞得的18宗土地花费代价合计为242.73亿元,而同期,文一地产的销售业绩为280亿元。

如此高的投资拓展金额,文一地产如何满足资金需求?文一地产高管称,“快”是文一地产发展的根本,拿地到开工甚至到开盘一般时间为4~6个月,16~24个月基本实现项目结算。文一地产在合肥常是数十个项目同时开发,项目资金并联,为文一地产提供了大量现金流。

调控之下,文一地产已经放缓合肥市区项目的开发节奏。此举意味着,高周转的模式在部分项目已经行不通。在接受记者采访时,文一地产高管用“过冬”来形容接下来的2016年,并表示公司已经储备粮草,谋划应对措施。

●突围:向不限购区域发力

楼市风云突变,这些高价地如何快速变现?文一发端于合肥肥东,成长于合肥,重仓的城市也是合肥。面对房价上涨压力,监管部门开始将调控之手伸向被文一地产寄予厚望的非限购区县,如肥东、肥西、定远等地,以实现突围。

10月31日,文一地产与合肥万科签约,将联合开发肥东FD16-12号地块,该地块为9月23日,万科以48.80亿元代价竞得,楼面价1.12万元/平方米,成为肥东住宅楼面价的高点。

文一地产于肥东县发家,除了地产开发,还涉及教育、旅游、酒业等方面,有着深厚的政府关系,这是万科所倚重的。

但外界颇为不解的是,在肥东拥有大量储备的文一地产缘何和万科合作。学习万科产品研发、营销管理等技能之外,通过万科提升整个肥东的知名度和价值才是文一地产所看重的。文一地产高管透露,为保证公司业绩和资金,将加快不限购地区项目的开发。

看似一切尽在掌控之中,肥东的房价和成交也节节高攀,这似乎是一场赢局。10月,肥东新建商品住房量价大涨,销售量1903套,实际成交加权平均价破万,每平方米为10552元,单月上涨787元,环比上涨幅度8.06%,高于合肥同期环比上涨幅度。

然而,因为不限购带动的房价过快上涨,引起了监管层的注意。肥东县物价局于11月17日召开《关于贯彻落实商品住宅价格监管工作的专题会议》,会后流出的会议纪要显示,肥东提出要有效抑制商品住房市场价格过快增长,并列出八项调控举措,包括:开发企业备案应提供整个项目销售推盘方案,并按要求做出销售价格承诺;对前期已备案但未取得预售许可证的房源,按照同区域、同品质、同类型房源低备案价格适当下调备案价格。

上述会议召开后的第五天,文一地产位于肥东的名门云河湾、名门河畔项目即传出特价房的消息。文一地产的内部文件显示,上述两个项目11月的销售均价为1.27万元/平方米,政府部门为平衡房价要求 11月房价控制在1.06万元/平方米,项目需提供11套均价为9500元/平方米的房源以达到限价要求。

合肥市区针对新房价格限制的风潮刮到了肥东。有业内人士分析认为,包括肥东在内的合肥三县如果在短期内出现大涨的话,政府一定会出手平衡房价,这对开发商并不是利好,不仅仅是几套房的问题,而是影响了市场预期。

接下来,文一地产不得不将更多的精力投向省内其他不限购的三线、甚至四线城市。

责任编辑:heshaoxin

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